Rua Maximiliano Falck, Nova Friburgo/RJ.

De modo geral a avaliação engloba: o terreno considerado em sua totalidade, as edificações principais (Fábrica Ypu) e as casas onde antigamente residiam funcionários e colaboradores da empresa. Para chegar a valores utilizei a NBR 12.721/2026 - CUB e também a tabela Sinduscon de dezembro de 2025. Foram importantes também as informações complementares prestadas in loco pelas duas pessoas mencionadas acima e que demonstraram conhecimento aprofundado da empresa e de todos os seus espaços bem como áreas livres. A área total do terreno aproxima-se de 305.000 metros quadrados. A área edificada (antiga Fábrica Ypu onde hoje identificada como Ypu Empreendimentos S/A tem por volta de 43.000 metros quadrados e, por fim, as 38 casas mencionadas acima que perfazem um total de 9.500 metros quadrados. Começo pelo valor do terreno, tomando como base a primeira avaliação. A atualização monetária desde a primeira tomada de valor e levando-se em conta uma provável subavaliação (mea culpa que agora faço, embora não tenha sido impugnada por nenhuma das partes) que este Oficial possa ter subavaliado a metragem quadrada em 2019, após conversar informalmente com alguns Corretores de Imóveis da cidade e que estão acostumados a intermediar compras e vendas na região, cheguei ao valor base de 220,00 o metro quadrado do terreno. Com relação às edificações que fazem parte da antiga Fábrica Ypu, aqui se observou a maior transformação, pois se há seis anos haviam poucas empresas estabelecidas e a maioria da área edificada e não ocupada à época encontrava-se em ruim ou péssimo estado de conservação, hoje praticamente todo o complexo encontra-se revitalizado, com os telhados em sua totalidade recuperados, as estruturas hidráulicas e elétricas novas ou reparadas, pintura, enfim, de modo que não se encontre mais espaço livre para locação. São quase 30 empresas que ali desenvolvem suas atividades. Do lado de fora hoje existe uma Casa de Eventos e uma Choperia em plena atividade. Toda a área externa encontra-se com o piso regular, foi implementada uma nova casa de força moderna, em substituição à antiga. Todas estas descrições acima perfazem a área total construída de quase 43.000 metros quadrados e para se chegar ao valor do metro quadrado fiz uma média entre dois parâmetros: projetos - padrão comerciais CAL (Comercial Andares Livres) e CSL (Comercial Salas e Lojas) + Projetos – padrão Galpão Industrial GI e Residência popular RP1Q. De fato os enormes galpões que constituem a antiga Fábrica Ypu possuem características únicas, pois são edificações antiquíssimas que possuem uma estrutura que hoje não se vê mais como pé direito altíssimo e colunas extremamente largas mas que no entanto não se presta a uma avaliação na classe Galpões Industriais (estas muito mais simples e baratas). O que se percebe atualmente é um nível de acabamento, na maioria das empresas ali estabelecidas, que, se não se equipara totalmente a modernos escritórios, chega-se muito perto, portanto fiz uma média aritmética entre CAL-8 e GI, chegando ao valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais o metro quadrado em valores arredondados). Por fim as trinta e oito casas foram avaliadas de maneira indireta, pois lá existem pessoas morando e o prazo para cumprimento do mandado seria por muito dilatado se todas as residências fosse visitadas individualmente. O que se percebe é uma metragem padrão de terreno (em torno de 250 metros quadrados) e as casas em torno de 60 metros quadrados cada, variando entre casas praticamente originais e outras reformadas e com acréscimos em edificação) mas no geral pode-se chegar ao valor por residência aproximado de R$ 160.000,00 por residência. Assim, temos que proceder à soma do valor do terreno (305.000 x 220 = R$ 67.100.000,00) + edificações (43.000 x 2.000 = R$ 86.000.000,00) + 38 casas (38 x 160.000 = R$ 6.080,000,00). Valor total da avaliação: R$ 159.180.000,00 (cento e cinquenta e nove milhões cento e oitenta mil reais).